Praxis-Mietvertrag
Beim Praxismietvertrag sollte man genau hinschauen.

„Hier ist der Praxismietvertrag! Ich kann noch gar nicht fassen, dass so eine tolle Praxis zu vermieten ist.“ Stefan Heimbach strahlt und schenkt seinem Kollegen Max Weller, der bei ihm zu Besuch ist, Tee nach. „Die Lage und die Mitarbeiter, die ich dort übernehme, sind super! Ich muss nur noch den Mietvertrag und den Arbeitsvertrag für die medizinischen Fachangestellten prüfen.“ „Toll, dass du nun auch eine Arztpraxis mieten willst“, freut sich Max Weller, ebenfalls Arzt, für seinen Freund. Ich habe damals leider einige Fehler gemacht. Jetzt weiß ich es besser. Wollen wir uns deinen Praxis-Mietvertrag mal gemeinsam ansehen?“ „Gerne“, entgegnet Stefan Heimbach und greift einen Stapel Papier vom Couchtisch. „Ich bin nämlich tatsächlich bei einigen Punkten etwas unsicher.“

Worauf Sie bei einem Praxis-Mietvertrag achten sollten

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Auch beim Praxismietvertrag gilt wie so oft im Leben: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

„Wenn eine Praxis zu vermieten ist, ist die Freude erst einmal groß“, berichtet Max Weller. „Dabei übersieht man jedoch leicht einige Punkte. So sollte der Praxis-Mietvertrag zum Beispiel immer schriftlich abgeschlossen werden, damit man im Streitfall dokumentieren kann, welche Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter gelten.

Deshalb solltest du den Mietvertrag zunächst gründlich lesen. Erscheinen dir Formulierungen unklar, holst du dir vor der Vertragsunterzeichnung am besten anwaltlichen Rat, um im Zweifelsfall mit dem Vermieter nachzuverhandeln. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, bist du daran gebunden.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vertragsinhalt sittenwidrig ist oder gegen Treu und Glauben verstößt. Das gilt nicht nur für Wohnraummietverträge, sondern auch, wenn eine Praxis zu vermieten ist.“

Was gehört alles in den Praxis-Mietvertrag?

Praxismietvertrag
Checkliste: Prüfen Sie, ob wirklich alle wichtigen Punkte im Praxismietvertrag erfasst sind.

„Und was genau soll im Praxismietvertrag stehen?“, fragt Stefan Heimbach. Max Weller fährt fort: „Egal, ob eine Arztpraxis oder eine Zahnarztpraxis zu vermieten ist, die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrags sind vor allem

  • Parteien (vollständige Namen, Rechtsform, Adressen),
  • Mietsache (Mietobjekt, Adresse, Etage, Größe),
  • Miethöhe und die Höhe der Nebenkosten,
  • Dauer Praxismietvertrag,
  • Art und Umfang der Nutzung der Mietsache,
  • bauliche Veränderungen (wer ist zuständig, wer zahlt?),
  • Konkurrenzschutz,
  • Regelungen zu Werbeflächen wie Praxisschilder,
  • Untervermietung,
  • Nachfolgeregelung sowie
  • die Vertragsbeendigung.

Der Arzt muss den Vermieter kennen, damit klar ist, an wen er sich bei Fragen oder Problemen wie Vertragsverlängerung, Mietmangel oder Kündigung wenden muss. Dies kann eine einzelne (natürliche) Person sein, aber auch mehrere Personen oder eine juristische Person wie eine GmbH.

Mieter können ebenfalls mehrere Personen sein, z. B. eine Praxisgemeinschaft. Bei mehreren Mietern haften auch alle gemeinsam gegenüber dem Vermieter. Um dafür gewappnet zu sein, sollten die Mieter untereinander vertraglich Haftung und Vertretungsbefugnisse regeln, wenn eine Arztpraxis zu vermieten ist. Das ist eine sinnvolle Ergänzung zum Praxismietvertrag.“

Gewerbliche Räume mieten – warum ist der Mietzweck wichtig?

Mietzweck
Für den Praxisbetrieb benötigt man einen Gewerbemietvertrag.

Wer eine Arztpraxis mieten will, wird gewerbliche Räume mieten und schließt somit einen Gewerbemietvertrag ab. Hier gelten viele gesetzliche Regelungen aus dem Wohnraummietrecht nicht. Sofern die Räume nicht schon als Praxisräume angeboten werden, sollte man als Mieter den Vermieter darauf hinweisen, dass die Räume zum Betrieb einer Arztpraxis gemietet werden.

Je nach Art der Praxis muss vorab geklärt werden, ob sich die Räume für schwere medizinische Geräte oder nötige Um- und Einbauten eignen. Wenn Umbauten oder größere Renovierungen vor dem Einzug nötig sind, sollte man vertraglich festhalten, wer die Umbauten durchführt und wer für die Praxisumbau-Kosten aufkommt – ganz oder anteilig. Ist der Vermieter für den Umbau zuständig, regelt man, bis wann die Renovierungen fertig sein müssen, damit dem Praxisinhaber durch eine verspätete Praxiseröffnung kein wirtschaftlicher Verlust droht.

Gerade bei aufwendigen Ein- und Umbauten sollte man klären, ob diese nach Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumen bleiben können oder auf eigene Kosten zurückgebaut werden müssen.

Auch sollte der Vertrag einer Mietpraxis eine Regelung zum Konkurrenzschutz enthalten. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter vor direkter Konkurrenz zu schützen. Das bedeutet: Er darf die benachbarte Gewerbeeinheit, Räume auf dem gleichen Grundstück oder direkt daneben nicht an einen Mitbewerber vermieten. Tut er dies dennoch, kann der Arzt fristlos kündigen und Schadenersatz fordern. Deshalb sollte, will man eine Arztpraxis und damit gewerbliche Räume mieten, der Mietzweck möglichst genau festgelegt werden.

Höhe der Miete von Praxisräumen: Was bedeutet Staffelmiete?

Was bedeutet Staffelmiete? Praxismietvertrag
Bei Gewerbemietverträgen ist eine Staffelmiete üblich.

Die Höhe der Miete von Praxisräumen für einen bestimmten Zeitraum ist Bestandteil des Mietvertrags. Bei Gewerbemietverträgen ist meist eine Staffelmiete üblich. Dabei legt man fest, in welchen zeitlichen Abständen die Miete um welchen Betrag steigt. Mieterhöhungen können auch an einem bestimmten Index festgemacht werden: Steigt dieser um einen gewissen Prozentsatz, erhöht sich die Miete um den gleichen Satz.

Zusätzlich werden Neben- beziehungsweise Betriebskosten gezahlt – meist durch eine monatliche Vorauszahlung. Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten werden später abgerechnet. Hier sollte man vorab klären, nach welchem Umlageschlüssel der Mieter die Betriebskosten zahlen muss und in welchem Zeitraum der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen hat. Damit lässt sich die gesamte Höhe der Miete von Praxisräumen besser abschätzen.

Als Sicherheit wird meist eine MietKaution verlangt, deren Höhe im Gegensatz zur Wohnraummiete unbeschränkt ist. Der Vermieter kann sie sofort einfordern, sodass der Bezug der Praxisräume von der Kautionszahlung abhängig gemacht werden kann. Die Kaution kann bar, in Form einer Bankbürgschaft oder durch ein hinterlegtes Sparbuch beim Vermieter geleistet werden. Die Miet-Kaution kann das Mehrfache der Höhe der Miete der Praxisräume betragen.

Praxismietvertrag: Was ist ein Optionsrecht im Gewerbemietvertrag?

Optionsrecht im Gewerbemietvertrag
An die Fristen für das Optionsrecht denken!

Auch über die Mietdauer müssen sich die Parteien bei der Vermietung von Praxisräumen einigen. Ist im Vertrag nichts festgelegt, wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und endet nur, wenn eine Vertragspartei kündigt.

Gewerbliche Mietverträge wie Praxismietverträge sind meist auf längere feste Zeiten angelegt, oft auf fünf bis zehn Jahre. Hier lassen sich auch individuelle Vereinbarungen treffen, wenn man viel in die Praxis investiert und sich den Praxisstandort für einen langen Zeitraum sichern möchte. Im Gegenzug dazu ist man jedoch bei sehr langer Laufzeit an den Vertrag gebunden, auch wenn sich die persönliche Situation ändert.

Bei der Vermietung von Praxisräumen kann der Mieter durch einseitige schriftliche Erklärung den Vertrag nach Ablauf der Festmietzeit zweimal um jeweils drei Jahre verlängern. Dies nennt man Optionsrecht. Dieses Optionsrecht muss spätestens sechs Monate vor Ablauf der Festmietzeit gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden, andernfalls verfällt es.

Praxismietvertrag: Mietvertrag kündigen per E-Mail – reicht das?

Praxismietvertrag kündigen per E-Mail
Per E-Mail den Praxismietvertrag kündigen: Das ist unzulässig!

Wer den Mietvertrag kündigt, sollte dies stets schriftlich tun. Weder der Mieter noch der Vermieter dürfen den Mietvertrag per E-Mail kündigen. Dies ist in Paragraf 568 BGB geregelt – u. a. nachzulesen unter www.gesetze-im-internet.de.

Schließlich sollte der Mietvertrag eine Nachfolge- und Sozietätsklausel enthalten. Diese stellt bei Praxiserweiterung bzw. -übertragung sicher, dass der neue Kollege oder Nachfolger den Praxismietvertrag übernehmen oder diesem beitreten kann. Ablehnen darf der Vermieter den neuen Vertragspartner nur aus wichtigen Gründen, z. B. bei mangelnder Zahlungsfähigkeit.

Außerdem ist es bei einer Mietpraxis wichtig, dass eine spätere Praxiserweiterung geregelt ist, um einen Anstellungsvertrag mit einem Arzt oder einen Vertrag mit einer Praxisgemeinschaft zu ermöglichen.“

Muster-Mietvertrag, Mietvertrag-Vorlage und Co. – ist das sinnvoll?

Muster-Mietvertrag Praxismietvertrag
Wird ein Muster-Mietvertrag verwendet, muss er auf jeden Fall noch angepasst werden.

„Ach je“, seufzt Stefan, „da fehlen aber einige Punkte in meinem Vertrag!“ Max runzelt die Stirn. „Dies ist ja auch nur ein Muster-Mietvertrag. Dieser ist nur wenig aussagekräftig und könnte für die unterschiedlichsten Gewerberäume gelten, obwohl der Vermieter ja konkret Praxisräume vermieten will.

Muster-Mietverträge haben den Nachteil, dass sie allgemein gehalten sind und keine individuellen Details enthalten. Sind im Praxisvertrag z. B. keine Regelungen zu Umsatzsteuer, Zulassung als Vertragsarzt, zum Verlust der Kassenzulassung oder zur Berufsunfähigkeit enthalten, kann es später zu Streitigkeiten kommen.

Deshalb ist ein Muster-Mietvertrag allenfalls ein Anhaltspunkt und kann als Mietvertrag-Vorlage dienen, die noch individualisiert werden muss. Denn nur, wenn alle wichtigen Punkte geregelt sind, drohen keine rechtlichen Stolpersteine.“

Haben Sie Fragen zu Miet- oder Arbeitsverträgen? Unsere Experten von advomeda beraten Sie gern!

Arbeitsvertrag für Medizinische Fachangestellte: Was muss der Praxisübernehmer beachten?

Arbeitsvertrag für Medizinische Fachangestellte
Die Arbeitsverträge des Praxispersonals sind bei Praxisübernahme fortzuführen.

„Das ist ja eine Menge, die man so bedenken muss“, entgegnet Stefan. „Wie gut, dass du dich so gut auskennst!“ „Ja, der Teufel steckt im Detail“, weiß Max. Das gilt übrigens auch für die Arbeitsverträge mit Mitarbeitern, die du übernimmst.“ „Worauf muss ich denn da genau achten?“, fragt Stefan besorgt.

„Der Praxiskäufer übernimmt bei einem Betriebsübergang den Arbeitsvertrag für Medizinische Angestellte zu den alten Konditionen. Das bedeutet: Hatte der alte Inhaber bislang gute Gehälter gezahlt, muss der Nachfolger diese übernehmen. Zu übernehmen sind auch Mitarbeiter, die temporär nicht in der Praxis tätig sind: So muss der Arbeitsvertrag der MFA, die in Mutterschutz ist, ebenso übernommen werden wie der Arbeitsvertrag der Arzthelferin, die krankgeschrieben ist.“ Auch der Anstellungsvertrag für einen Arzt muss übernommen werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen ,Arbeitsvertrag Weiterbildungsassistent Allgemeinmedizin‘ (Arbeitsvertrag Assistenzarzt) handelt: Es gilt das Gleiche wie für den Arbeitsvertrag für Medizinische Angestellte. Allgemeine Informationen zum Arbeitsrecht findet man auf der Website des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales (BMAS).

„Muster-Arbeitsvertrag MFA“: Wie gut sind Muster-Arbeitsverträge?

Muster-Arbeitsverträge
Jeder Arbeitsvertrag muss individuell abgestimmt werden.

Wer Personal neu einstellt, kann für Mitarbeiter einen ,Arbeitsvertrag MFA ohne Tarifbindung‘ abschließen. Eine Tarifbindung kommt nur dann zum Tragen, wenn die MFA Gewerkschaftsmitglied ist und der Praxisinhaber zusätzlich dem Arbeitgeberverband angehört. Wer nach den Stichworten ,Arbeitsvertrag MFA 2021‘ googelt, findet die aktuellen Tarifbestimmungen.

Vorsicht geboten ist jedoch bei einem sogenannten Muster-Arbeitsvertrag für MFA. Diese findet man oft unter den Stichworten ,Arbeitsvertrag MFA zum Ausfüllen‘, ,Arbeitsvertrag MFA Muster‘, ,Arbeitsvertrag für MFA‘ oder auch einfach nur ,Arbeitsvertrag Arztpraxis‘ im Internet. Davon ist jedoch grundsätzlich abzuraten, denn solche einfachen Musterverträge können Formulierungen enthalten, die den Arbeitgeber benachteiligen. Selbst wenn man einen Arbeitsvertrag für MFA bei der Ärztekammer herunterlädt und sich somit auf der sicheren Seite wähnt, ist eine individuelle Gestaltung, die auf die Bedürfnisse des anstellenden Arztes ausgelegt ist, am günstigsten.

„Gilt dies auch wiederum für die Vertragsübernahme angestellter Ärzte oder Assistenzärzte?“, will Stefan wissen. „Leider ja“, entgegnet Max. Dazu habe ich meine eigenen Erfahrungen gemacht. „Ich hatte damals einen Assistenzarzt mit befristetem Vertrag. Dessen Arbeitsvertrag als Weiterbildungsassistent musste ich übernehmen. Das gilt für jeden Arbeitsvertrag in der Praxis, selbst für die Reinigungskraft.“

„Wie gut, dass wir über alles gesprochen haben“, freut sich Stefan. „Es ist ja nicht so simpel, wenn man Praxisräumlichkeiten mieten möchte. Ich hätte sicher einiges falsch gemacht. „Tja“, lacht Max, „wenn eine Praxis zu vermieten ist, muss man sich vor Unterzeichnung des Mietvertrags gut vorbereiten. Auch zu den Personalverträgen bei Praxisübernahme, zum Beispiel zum Arbeitsvertrag MFA ohne Tarifbindung‘ gilt es, sich gut zu informieren, damit der Praxisstart reibungslos verläuft. Und jetzt lassen wir den ohnehin schon kalten Tee beiseite uns stoßen auf einen guten Start in deinen neuen Praxisräumlichkeiten an!“

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Bildquellen zum Ratgeber „Praxismietvertrag und Personalverträge – wertvolle Tipps für einen erfolgreichen Vertragsabschluss“

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Fachanwalt für Medizinrecht

Christian Wagner

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